poradna pro klienty

Zde jsou základní informace, které vám mohou pomoci při projektování a realizaci vašeho domu, bytu a jeho rekonstrukci nebo zařizování interiéru.

Stavíte dům? Je to váš první?

Několik rad pro začínající stavebníky. Jednotlivé úkony jsou – architektonická studie, projekt pro stavební povolení, stavební povolení, prováděcí dokumentace stavby, výběr stavební firmy, stavba domu, projekt interiéru, realizace interiéru.

Rekonstruovat, nebo zbourat a postavit nový?

Ve většině případů, pokud kupujete dům starší než 25 let cenu má pouze pozemek. Dům reálnou cenu téměř žádnou nemá, pokud není postavený extrémně dobře dispozičně a stylem, nebo památkově chráněný, nebo od slavného architekta. I tak bude mít nedostatečné tepelně izolační vlastnosti, nejspíš nebude kvalitně izolovaný ani proti tlakové a podzemní vodě,

Dispozičně nebude vyhovovat současným standardům bydlení.

Instalace budou dožité, střecha málo nebo vůbec zateplená. Okna, dveře podlahy bude nutné dát nové a nosné konstrukce zesílit. Cena m3 stavby je při rekonstrukci vyšší než u novostavby. Je potřeba počítat s neočekávanými komplikacemi.

Vyplatí se tedy provést rekonstrukci pouze u velmi kvalitních domů, které mají pozitivní atmosféru a jejichž architektura vás osloví.

interiér

projekt interiéru a realizace interiéru

Projekt interiéru je důležitou součástí procesu stavby domu. Architekt vám poradí jak všechny materiály povrchů podlah, schodů, dveří, oken, nábytku, světel, vypínačů, zásuvek sladit dohromady, aby dům dobře fungoval i vypadal, aby měl styl, který vám vyhovuje. Aby mělo veškeré zařízení kolem sebe dost místa například jídelní stůl – aby bylo možné všechna místa obsloužit, kuchyň má mít návaznosti od lednice- mytí, krájení, vaření aby fungovaly funkční vazby vaření, servírovaní, ukládání šatů, úklidových prostředků, ložního prádla a ručníků,praní sušení, žehlení.Také je důležité mít místo na ukládání sportovních potřeb např. lyží, golfových holí a vozíků na ně. Aby měly děti dost místa na hraní i na uložení hraček, místa na práci, koníčky, opravy potřebné pro dům, uložení například pro garáž na pneumatiky a podobně. Důležité je abyste věděli dopředu, kam, co přijde a neřešili to až bude pozdě a nebude s něčím počítáno. Dům má daleko větší nároky na zázemí než většina bytů. Musíte udržovat zahradu, bazén a další zařízení. Můžete si na to sice objednat zahradníky, ale třeba vás některá z těch prací baví, tak na to buďte připraveni.

dokončení

Než se do svého nového domu nastěhujete musíte jej převzít od zhotovitele (stavební firmy) a získat od stavebního úřadu souhlas s užíváním stavby. Zhotovitel před předáním musí odstranit všechny vady a nedodělky a předat Vám veškerou potřebnou dokumentaci. Rozhodně se nenechte přesvědčit k převzetí dříve než bude vše kompletní a v pořádku.

Máte-li v ruce předávací protokol, veškerou dokumentaci k domu a dokončenou stavbu můžete požádat o souhlas s užíváním stavby. Je účelné dojednat s firmou zkušební provoz, kdy se mohou objevit závady. Potom obvykle proběhne přímo v domě místní šetření za účasti zástupce/ů stavebního úřadu, architekta – projektanta a vás – stavebníka. Když je vše v pořádku vydá úřad obvykle do 14 dnů souhlas. Pokud v průběhu stavby dojde k dispozičním změnám, je dobré zajistit i u stavební firmy nebo u architekta výkresy skutečného provedení. Pokud jsou změny v průběhu stavby velké, žádá se o změnu stavby před jejím dokončením.

Nezapomeňte na geometrický plán s potvrzením o vkladu do katastru nemovitostí

Není neobvyklé, že objevíte v domě závady až po předání stavby. Některé poruchy se projeví až po několika měsících užívání. Myslete na to při uzavírání smlouvy a stanovte v ní, jak se budou takové závad odstraňovat. Vhodné je sjednat s firmou zádržné, které se zaplatí až bude ověřeno, že vše funguje jak má.

stavební dozor

stavební dozor a kontrola fakturace-účtování provedených prací

Určitě Vás napadne otázka: “Postaví to opravdu tak, jak jsme si představovali?” nebo “Staví firma, jak má?” Abyste si na tyto a podobné otázky mohli s klidem odpovědět kladně je na stavbě Váš zástupce – “Technický dozor investora” (TDI), který provádí průběžnou kontrolu.

Pozor na doklady. Při přebírání dílčích částí stavebního díla vždy trvejte na předání relevantních dokladů. Kdyby se s firmou cokoliv stalo a vy zůstali bez dokladů. Dům nezkolaudujete.

Mimo kontrolu technickou je také nutná kontrola účtování a fakturace. Tedy že zhotovitel – stavební firma účtuje pouze práce, které jsou sjednané a skutečně provedené.
Obecně lze říci, že poskytování zálohových plateb je pro stavebníka velmi nevýhodné, ale v některých případech se tomu dnes nedá vyhnout, např. okna, ani dveře bez složení zálohy neobjednáte. Tyto záležitosti by ale měly být dopředu společně projednány a zálohy poskytnuty účelově a v daný čas. Možné je zálohy poskytnout přímo výrobci.

TDI mimo jiné kontroluje a ověřuje:

  • že stavba je prováděna podle platné projektové dokumentace,
  • že jsou používány předepsané materiály,
  • že jsou dodržovány předepsané technologické postupy,
  • že jsou správně prováděny veškeré detaily.

výběr dodavatelů

výběr dodavatelů, subdodavatelů a uzavření smluv
Nechcete-li stavět dům sami, tedy svépomocí, čeká vás výběr stavební firmy, která dům postaví. Výsledky předchozí práce tedy: podrobná projektová dokumentace domu, přesná specifikace materiálů a detailní výkaz výměr jsou základními předpoklady pro výběr dodavatele stavby – stavební firmy. A to i v případě, že stavbu nebudete zadávat najednou, ale postupně. V tento moment přichází do hry ve větší míře taktéž obchodně právní otázky, spojené především se smlouvou o dílo, kterou musíte s dodavatelem uzavřít. Každá smlouva by měla být konzultována s osvědčeným právníkem se zkušenostmi v tomto oboru. Taktéž by měla být prověřena věc pojištění, jak domu, tak prováděcí firmy.

na co dát pozor při výběru stavební firmy?

Výběr stavební firmy, není snadný úkol. Snažte se vybrat firmu, se kterou má již někdo dobré zkušenosti. Nehleďte na čas a prověřte si osobně doporučení předchozích klientů a práci provedenou firmou.

smlouva o dílo a pojištění

Má firma pojištění v dostatečném rozsahu a na celou dobu provádění díla?

To se týká nejen vlastních stavebních dodávek, ale také věcí převzatých od subdodavatelů a dodaných vámi, pojištění proti krádeži a proti poškození díla např. neodbornou manipulací s ohněm u nových oken apod.

U rekonstrukce pojistka musí krýt i přestavovaný objekt.

Pojistka musí také krýt případnou škodu způsobenou třetím osobám – např. sousedům, komunikaci…

  • Nezapomeňte na jasnou a podrobnou specifikaci předmětu smlouvy
  • Dejte firmě dokumentaci a povolení k realizaci stavby jako součást smlouvy
  • Stanovit pevnou cenu díla
  • Určit přesný termín dokončení a případné sankce za jeho nedodržení.
  • Přílohou by měl být harmonogram provádění díla
  • Stavba musí vést stavební deník
  • Dílenskou dokumentaci firem musí schválit architekt písemně
  • Co se bude dít v situaci, kdy:
    • firma přeruší, nebo opustí stavbu, má zpoždění v průběhu stavby
    • dostane se do konkurzu (přijdete o záruky, pokud firma zanikne)
    • dojde k odstoupení od smlouvy (budou stále platit záruky za již dokončené práce a dodávky?)
  • Sjednejte si, že máte právo případné vady uplatňovat přímo u subdodavatelů
  • Ujistěte se, že z vašich plateb jsou subdodavatelé řádně placeni
  • Nechte si zádržné na úplné dokončení díla (např. 5% z každé fakturace) na odstranění “vad a nedodělků” Toto zádržné lze nahradit bankovní zárukou. To ale může být pro malé firmy problém.
  • Veškeré doklady přebírejte již v průběhu stavby.
  • Nezapomeňte na postup odstraňování závad po předání stavby a uvedení do provozu.

Obraťte se na právníka přes stavební právo se zkušenostmi. Dodavatelovu případnou smlouvu nechte právníka zkontrolovat, aby byla vyvážená a kryla i vás, nejen dodavatele.

rozpočet

Bude vás asi zajímat kolik bude stát? Zhotovení podrobné specifikace materiálů a výkazu výměr je podmínkou pro stanovení přesné ceny. Díky takovému postupu se vyhnete diskuzím v průběhu stavby a omezíte případné vícepráce. Budete muset rozhodnout jaká okna, dveře, podlahy, sanitární vybavení koupelen, jaké trubky, jestli podhledy a rozhodující vliv na cenu má i klimatizace, typ topení, vybavení jako bazén atd.

Účelné je též vypracování kontrolního rozpočtu, který pak slouží, jako srovnávací informace při porovnávání nabídek dodavatelů.

Nechte si rozpočtovou rezervu!

Je možné, že se vám podaří postavit dům bez jediné „vícepráce“ (tedy práce, nebo dodávky, která není zahrnuta v projektu, ani ve smlouvě), Ale přesto doporučuji s tím nepočítat, abyste měli během stavby prostor pro drobné změny když, budete chtít něco doplnit, nebo upravit.

stavební povolení

Správní řízení příslušného stavebního úřadu – Stavební řízení, jehož výsledkem je stavební povolení je posledním setkáním s úřady před započetím stavebních prací na Vašem novém domě. K jeho podání potřebujete “projekt ke stavebnímu řízení” (jeho rozsah je daný zákonem) a souhlasná stanoviska všech dotčených orgánů. Je-li dům menší není stavební řízení nutné a postačí ohlášení stavby, které je o něco jednodušší a rychlejší. Potřebná dokumentace (projekt domu) je však totožná s dokumentací pro stavební řízení.

Potřebujete-li zjistit jaká stanoviska budete potřebovat a v jakou dokumentaci je nejlepší zeptat se na příslušném stavebním úřadě osobně. Dozvíte se tam vše potřebné přímo od pracovníků kteří povedou vaše stavební řízení

projekt domu

projekt ke stavebnímu povolení a realizační dokumentace

Jak se má dům postavit? Zatímco architektonická studie převádí na papír přání a potřeby stavebníka, aby si utvořil představu o svém budoucím domě. Další stupně projektové dokumentace jsou zaměřeny na technické aspekty domu a orientují se především na toho, kdo dům bude stavět, aby věděl přesně jak.

Tento stupeň se obyčejně rozděluje do dvou: Dokumentace (Projekt domu) pro stavební povolení a prováděcí dokumentace. První je pro účely získání stavebního povolení, případně ohlášení stavby a druhý je dopracování projektu domu do všech detailů a specifikací pro účely stavby.

Důvodem dopracování prováděcí dokumentace je především přesné zadání toho, co se bude stavět. Aby bylo jasné co stavebník objednává, v jaké kvalitě, množství, ceně a samozřejmě termínu.

Účelem této dosavadní práce architekta není jen aby jste měli krásný dům podle vašich představ, který se bude všem líbit, ale aby výsledné řešení bylo funkční, praktické a hlavně trvanlivé. Aby stavební detaily zhotovené podle předepsaných instrukcí „vydržely“. Tento poslední bod se netýká pouze jednotlivých stupňů návrhu, ale také a především času realizace domu.

co už na stavbě nezměníte

  • trubkování pro rozvody počítačové sítě
  • rozvody rekuperace
  • rozvody klimatizace
  • přívod vzduchu ke krbu
  • odvětrání wc a koupelen
  • odvod vzduchu od digestoře
  • příprava pro instalaci bezpečnostního systému

územní rozhodnutí

územní rozhodnutí a následné rozhodnutí o umístění stavby

Územní rozhodnutí případně územní souhlas je procesní postup, daný stavebním zákonem, který vede příslušný stavební úřad. Jeho výsledkem je v našem případě rozhodnutí o umístění stavby. Je to nástroj územního plánování jež má zajistit kontrolovaný rozvoj území. Pro nás to znamená cca měsíc na obstarání potřebných “stanovisek” a další dva měsíce na samotné řízení.

Pro toto řízení potřebujeme tzv. “Dokumentaci k územnímu řízení”. Jejím základem je architektonická studie doplněná o další dokumenty stanovené stavebním zákonem např napojení na sítě, na komunikaci (stanoviska dotčených orgánů a účastníků řízení). Někdy lze projekt pro územní rozhodnutí a stavební povolení sloučit.

architektonická studie

Jak bude váš dům vypadat a jak bude fungovat

Musí respektovat všechny limity území, technická omezení a předpokládánou cenu stavby. Studie je základní podkladem pro daší fáze navrhování domu.

Architektonická studie zahrnuje návrhy dispozic, fasád, základních materiálů, ze kterých má být dům postaven. Od studie je dobré pracovat i se zařízením místností, abyste měli představu, co se kam a jak vejde. (Tato studie se případně dopracuje do podoby dokumentace pro územní řízení, pokud je potřeba k rozhodnutí o umístění stavby.)